Finanziamento della proprietà abitativa

La maggior parte delle famiglie sogna di possedere un'abitazione di proprietà: niente di più bello di un proprio regno per grandi e piccini - con giardino o balcone a seconda delle proprie preferenze. Come si fa però a pagarla in contanti? Non tutti possono permetterselo. Ecco perché spesso ci si rivolge a una banca, a una compagnia di assicurazione o anche a un fondo pensione per il finanziamento. Ecco a cosa prestare attenzione per acquistare la vostra abitazione.

Passi verso la realizzazione della proprietà della residenza

Fase uno: il finanziamento

Un bell'appartamento in città o una casa in campagna: i sogni sono diversi, tanto quanto le famiglie. Molti però hanno in comune il fatto che non è possibile acquistare un'abitazione senza un'ipoteca. Il primo ostacolo è quindi ottenere un finanziamento da un istituto. A tal fine le banche eseguono un controllo molto preciso. Sostenibilità e anticipo sono i concetti chiave per la concessione di un'ipoteca.

Per acquistare un immobile dovete contribuire al finanziamento almeno con il 20% di capitale proprio. Il restante 80% viene erogato dalla banca, dalla compagnia di assicurazione o da un fondo pensione (il cosiddetto capitale di terzi). Il rapporto tra il capitale di terzi e il prezzo di acquisto si chiama anticipo.

Esempio: la banca stima che la vostra abitazione abbia un valore di CHF 1 000 000. In questo caso, l'ipoteca è di CHF 800 000; i fondi propri necessari ammontano a CHF 200 000. I fondi propri possono provenire da varie fonti. Il 10% del prezzo di acquisto dovrà essere tuttavia coperto con fondi propri reali, ovvero risparmi, titoli, un acconto della quota ereditaria, donazioni e averi del pilastro 3a. Il restante 10% potrà essere finanziato mediante costituzione in pegno o prelievo anticipato dalla cassa pensione.

Attenzione: non investite tutti i vostri risparmi nella nuova abitazione di proprietà. Tenete una riserva per commissioni, imposte e imprevisti. Con il 5% del valore dell'immobile sarete ben protetti.

Per il calcolo della sostenibilità sono importanti non solo i vostri risparmi, ma anche il vostro reddito. Di norma, un'ipoteca viene concessa solo se le spese immobiliari correnti non superano un terzo del reddito annuo lordo. Le spese correnti comprendono gli interessi ipotecari, i costi accessori e di manutenzione ed eventuali ammortamenti. Se viene superato un terzo del salario lordo, si dovrà compensare la differenza con una quota maggiore di fondi propri, oppure dimostrare di avere un reddito maggiore.

Per poter finanziare la propria abitazione anche in caso di aumento dei tassi ipotecari, la banca calcola il 5% circa. Oltre agli interessi ipotecari sono dovuti anche i costi accessori e di manutenzione annui, pari all'1% del prezzo di acquisto. Occorre inoltre tenere in considerazione anche i costi di ammortamento (1% dell'importo dell'ipoteca).

Suggerimento: con il calcolatore ipotecario di Comparis potete scoprire se l'abitazione che desiderate è sostenibile per voi.

Für ein erstes Finanzierungsgespräch brauchen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer Person.

Per quanto riguarda l'immobile

Estratto del registro fondiario
Contratto di acquisto
Planimetria e piano regolatore, piani di costruzione e piante della costruzione
Polizza dell'assicurazione immobiliare
Stima del valore di mercato
Elenco dei canoni di affitto in caso di immobile a reddito
In caso di finanziamento con fondi del 2° pilastro o del pilastro 3a: dichiarazione scritta che l'immobile sarà destinato ad uso proprio
Fotografie

In caso di nuova costruzione, trasformazione, ristrutturazione

Licenza edilizia
Descrizione della costruzione e piano di costruzione
Assicurazione costruzioni
Preventivo di spesa

In caso di proprietà per piani

Pianta con indicazione della superficie abitabile netta
Atto di costituzione della proprietà per piani con ripartizione delle quote di valore
Regolamento della società proprietaria
Dati del fondo di rinnovazione

Per quanto riguarda la vostra persona

Passaporto, carta d'identità o permesso di dimora
Estratto del registro delle esecuzioni (aggiornato)
Certificato di salario o copia della dichiarazione fiscale (aggiornati)
Certificato della cassa pensione con avere di libero passaggio
Regolamento della cassa pensione
Estratti conto
Estratti conto di deposito
Assicurazione sulla vita
Procura per l'ottenimento di informazioni
Panoramica delle obbligazioni come alimenti, leasing, ecc.
Lavoratori autonomi: bilancio e conto economico, rapporto di revisione (non più vecchio di tre anni) e attestazione della situazione previdenziale

Fase due: il bene immobile

La ricerca della casa dei vostri sogni solleva molte domande: grande o piccola? In città o in campagna? Con balcone o giardino? In centro o in una zona residenziale? Potete avvalervi dell'agevolazione fiscale del vostro comune? Qual è la distanza massima dal posto di lavoro che ritenete accettabile? È importante la presenza di buoni collegamenti ferroviari? La nuova casa dovrà essere vicina a un asilo o a una scuola?

Uno dei fattori più importanti, però, resta la posizione della casa, che deve tenere conto quanto più possibile dei vostri desideri e delle vostre esigenze. La posizione influisce inoltre grandemente anche sul realizzo in caso di un'eventuale vendita successiva.

Portate con voi un esperto imparziale durante il sopralluogo. E chiarite i seguenti punti:

Motivo della vendita: insistete. Se sospettate che il venditore non dica la verità, chiedete ai vicini.
I cari vicini: le conversazioni con i futuri vicini vi faranno capire se tra loro vi sono buoni rapporti.
Terreni circostanti: come sono i terreni dei vicini? è prevista la costruzione di una casa nelle immediate vicinanze che copre la vista o il sole?
Emissioni olfattive e acustiche: si avvertono facilmente gli odori e i rumori provenienti da aziende agricole, imprese industriali, strade principali, autostrade, stadi sportivi o ferrovie? Si sente il rumore di aerei?

Condizioni del terreno: controllatene lo stato. È troppo argilloso? Vi sono residui tossici precedenti? Il catasto dei siti inquinati dei rispettivi Cantoni fornisce informazioni in merito.
Dimensioni dell'abitazione: vi piacciono le dimensioni della casa?
Facciata e pareti: vedete crepe o scolorimenti? È stata coibentata con l'amianto? C'è il rischio di formazione di muffa?
Finestre, cancello del giardino e porte dell'abitazione: verificate l'efficienza energetica e l'isolamento acustico.
Arredamento: è da rinnovare?
Locali seminterrati: l'umidità può portare alla formazione di muffe?
Tetto e sottofondo: il sottofondo, il tetto e la grondaia sono in buone condizioni?
Pavimento: controllatene lo stato.
Riscaldamento: si utilizza gasolio, gas, pellet o il teleriscaldamento? In che modo questo influisce sui costi?

Calcolate se il prezzo di acquisto corrisponde al valore dell'immobile. Se necessario, contattate uno specialista indipendente per una stima.

Spese notarili: stesura e autenticazione del contratto di vendita
Spese notarili: stesura e autenticazione della cartella ipotecaria (di norma calcolate in per mille sull'importo del debito)
Commissioni relative al registro fondiario o alle tasse di cancelleria: iscrizione del negozio giuridico nel registro fondiario (calcolate in per mille sul prezzo di acquisto o a consuntivo)
Imposta sul trasferimento immobiliare: a seconda del Cantone, in luogo della commissione relativa al registro fondiario, in parte è stata anche abolita

In caso di nuova costruzione: gli oneri per gli allacciamenti (acque di scarico, corrente, TV, telefono, ecc.) e di urbanizzazione (ad es. una nuova via di accesso) sono di norma indicati nell'elenco dei costi di costruzione.

Fase tre: l'acquisto

Il contratto di acquisto è la base dell'intero negozio giuridico e il vostro documento vincolante in caso di ambiguità.

Leggete attentamente il contratto. E assicuratevi di aver compreso tutti i punti, ad es. anche le servitù, gli oneri fondiari e i diritti di pegno che gravano sul bene immobile. In caso contrario, chiedete il supporto di uno specialista.

Il diritto di pegno serve a garantire un credito:

Diritti di pegno legali possono sorgere anche contro la volontà del proprietario fondiario, ad es. se non sono stati pagati i premi di assicurazione degli stabili cantonale, i canoni del diritto di superficie, le imposte immobiliari dovute o le fatture degli artigiani edili. A tale scopo contattate il comune e l'ufficio del registro fondiario.
Rientra tra i diritti di pegno contrattuali anche la cartella ipotecaria che l'istituto interessato richiede a titolo di garanzia al momento della concessione. Chiedete al venditore se esistono eventuali cartelle ipotecarie di cui potete forse farvi carico. In caso di nuova costruzione sarà necessario redigerla nuovamente, farla autenticare da un notaio e iscriverla nel registro fondiario.

Una volta inviati tutti i documenti e verificata la vostra domanda, riceverete un'offerta: le proposte di tasso hanno di solito una validità limitata nel tempo. Richiedete un'offerta anche da altri istituti e discutete sul prezzo. Il più delle volte esistono margini di trattativa. Tuttavia, avete bisogno di buoni argomenti per negoziare un tasso di interesse più basso.

Il finanziamento comprende anche la forma di ipoteca: esistono ipoteche a tasso fisso, ipoteche a tasso variabile come l'ipoteca Saron e altre tipologie. Fatevele spiegare nel dettaglio in modo da trovare una strategia coerente con una determinata forma di ipoteca, oppure una soluzione mista.

L'ammortamento è il rimborso totale o parziale di un'ipoteca. Spesso si parla anche di estinzione dell'ipoteca. Se è presente una seconda ipoteca, la si dovrà ammortizzare in 15 anni, al più tardi entro il pensionamento.

Si distingue tra due tipologie:

Ammortamento diretto

Nell'ammortamento diretto l'ipoteca viene estinta ratealmente, riducendo il debito e l'onere da interessi. Importante: man mano che l'onere da interessi diminuisce, si riduce anche l'importo detraibile dalla dichiarazione fiscale. Questo, a sua volta, aumenta l'imposta calcolata e comporta imposte più alte a vostro carico.

Ammortamento indiretto

Nell'ammortamento indiretto si versa l'importo annuale su un conto previdenziale di una banca o di una polizza assicurativa. Il vantaggio di questa tipologia è data dall'effettuazione dei versamenti nel pilastro e dalla possibilità di detrazione degli interessi ipotecari dalle tasse. Non si pagano imposte sul crescente patrimonio nel pilastro 3a, né sugli interessi e sui dividendi. I versamenti sul conto previdenziale 3a sono soggetti ad imposta, tuttavia ad un tasso preferenziale.

Controllate quale opzione è la più adatta per voi. Il nostro partner di vendita sarà lieto di assistervi nel calcolare l'importo con il massimo risparmio fiscale e il minimo onere da interessi.