Financement de la propriété du logement

La plupart des familles rêvent de posséder leur propre logement : rien de plus beau qu'un domaine qui enthousiasmera petits et grands, avec un jardin ou un balcon, et qui correspond totalement à vos attentes personnelles. Mais payer un logement comptant ? Tout le monde ne peut pas se le permettre. C'est pourquoi une banque, une compagnie d'assurance ou même un fonds de pension sont souvent sollicités pour le financement. Nous vous montrerons ce que vous devez prendre en compte lors de l'achat de votre propre bien.

Les étapes de l'accession à la propriété

Première étape: le financement

Qu'il s'agisse d'un bel appartement en ville ou d'une maison à la campagne, il existe autant de rêves que de familles. Ce que beaucoup ont en commun, c'est qu'il n'est pas possible d'acheter un logement sans hypothèque. Le premier obstacle est d'obtenir un financement de la part d'un établissement. Les banques font un contrôle très précis pour cela. La capacité financière et le nantissement sont des concepts clés lors de l'octroi d'un prêt hypothécaire.

Pour acheter une maison d'habitation, vous avez besoin d'au moins 20% du prix d'achat en capitaux propres. Les 80% restants sont pris en charge par une banque, une compagnie d'assurance ou un fonds de pension (appelé prêt de tiers). Le rapport entre les prêts de tiers et le prix d'achat est appelé valeur de nantissement.

Exemple : la banque estime votre bien immobilier à CHF 1 000 000. Dans ce cas, l'hypothèque est de CHF 800 000, et vous devez apporter CHF 200 000 de fonds propres. Les fonds propres peuvent provenir de diverses sources. Cependant, vous devez couvrir 10% du prix d'achat avec des fonds propres réels, c'est-à-dire des économies, des titres, des préférences successorales, des cadeaux et des avoirs du pilier 3a. Vous pouvez financer les 10% restants du prix d'achat en mettant en gage ou en retirant votre fonds de pension à l'avance.

Attention : ne placez pas toutes vos économies dans une nouvelle maison. Gardez une réserve pour les frais, les taxes et les imprévus. Avec 5% de la valeur de la propriété, vous pourrez y faire face.

Pour le calcul de la capacité financière, ce n'est pas seulement votre épargne qui compte, mais aussi vos revenus. Généralement, une hypothèque n'est accordée que si les frais immobiliers courants ne dépassent pas un tiers de votre revenu annuel brut. Les frais de fonctionnement comprennent les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les frais accessoires ainsi que l'éventuel amortissement. Si un tiers du salaire brut est dépassé, vous devez compenser la différence par des fonds propres plus élevés, ou prouver que vous gagnez davantage.

Pour que vous puissiez financer votre propre maison même lorsque les taux d'intérêt hypothécaires augmentent, la banque table sur environ 5 pour cent. En plus des intérêts hypothécaires, il y a chaque année des frais d'entretien et des frais accessoires estimés à 1% du prix d'achat. Les frais d'amortissement doivent également être pris en compte (1 pour cent du montant de l'hypothèque).

Astuce : vous pouvez utiliser le calculateur de prêt immobilier de Comparis pour savoir si le logement que vous désirez est abordable pour vous.

Pour un nouveau logement: les frais de branchement (égouts, électricité, TV, téléphone, etc.) et d'aménagement (par ex. une nouvelle route d'accès) figurent généralement dans le relevé des coûts de construction.

À propos de la propriété

Extrait du registre foncier
Contrat de vente
Plan du site et de la zone, plans du bâtiment et de l'étage
Police de l'assurance du bâtiment
Estimer la valeur marchande
Liste des loyers, pour les immeubles de placement
En cas de financement avec des fonds du 2e pilier ou du pilier 3a: déclaration écrite que vous habiterez vous-même le bien
Photos

Dans le cas particulier d'une construction neuve, d'une transformation, d'une rénovation

Autorisation de construire
Descriptif de construction et plan du bâtiment
Assurance de construction
Devis

Dans le cas particulier d'une copropriété

Plan d'étage avec indication de la surface habitable nette
Acte relatif à la création des étages avec répartition de la valeur de la propriété
Règlement de propriété de l'entreprise propriétaire
Informations sur le fonds de rénovation

Concernant votre personne

Passeport, carte d'identité ou titre de séjour
Extrait du registre des poursuites et des faillites (à jour)
Relevé de salaire ou copie de la déclaration d'impôt (à jour)
Certificat de la caisse de pension avec avoir de libre passage
Règlement de la caisse de pension
Relevés de comptes
Relevés de dépôt
Assurance-vie
Procuration pour le recueil des informations
Aperçu des obligations telles que la pension alimentaire, le crédit-bail, etc.
Indépendants: bilan et compte de résultat, rapport d'audit (de moins de trois ans) et justificatif de la situation au regard de la prévoyance

Deuxième étape: l'immeuble

La recherche du logement de vos rêves soulève de nombreuses questions: grand ou petit? En ville ou à la campagne? Avec un balcon ou un jardin? En centre-ville ou dans un quartier résidentiel? L'avantage fiscal lié à la commune est-il important pour vous? La durée du trajet pour aller au travail est t'il important pour vous? Est-il important pour vous d'avoir de bonnes liaisons ferroviaires? Votre nouveau logement devrait-t'il être proche d'un jardin d'enfants ou d'une école ?

L'un des facteurs les plus importants reste cependant l'emplacement: il doit tenir compte au mieux de vos souhaits et vos besoins. Et lors d'une éventuelle revente ultérieure, il a un grand impact sur le montant de la vente.

Faites appel à un spécialiste neutre pour la visite. Et clarifiez les points suivants:

Motivation de la vente : vérifiez. Si vous pensez que le vendeur ne dit pas la vérité, demandez aux voisins.
Les charmants voisins : des conversations avec les futurs voisins vous donneront une première impression, pour savoir si le courant passera entre eux et vous.
Les propriétés environnantes : à quoi ressemblent les propriétés des voisins ? Est-il prévu qu'une maison soit construite à proximité immédiate, ce qui vous priverait de la vue ou de l'ensoleillement ?
Émissions pour le nez et les oreilles : Existe-t-il des exploitations agricoles, des entreprises industrielles, des grands axes routiers, des autoroutes, des stades de sport ou des voies ferrées dont le bruit et les odeurs seraient perceptibles ? Qu'en est-il du bruit des avions ?

Terrain de la propriété : vérifiez son état. Est-il trop argileux ? Reste-t-il des pollutions héritées du passé ? Les registres cantonaux des sites contaminés fournissent des informations.
Taille de la maison : la taille de la maison vous convient-elle ?
Façade et murs : voyez-vous des fissures ou des taches? L'isolation a-t-elle été réalisée avec de l'amiante ? Y a-t-il un risque de moisissure ?
Fenêtres, portes de jardin et de maison : vérifiez la performance énergétique et l'insonorisation.
Aménagement intérieur : les équipements ont-ils besoin d'être rénovés?
Pièces au sous-sol : l'humidité pourrait-elle entraîner l'apparition de moisissures ?
Toit et combles : les combles, la toiture et les gouttières sont-ils en bon état ?
Sols : vérifiez l'état des sols.
Chauffage : le chauffage est-il au fioul, au gaz, aux granulés ou urbain ? Quel est son impact sur les charges ?

Déterminez si le prix de vente correspond à la valeur de la propriété. Au besoin, contactez un spécialiste indépendant pour une estimation.

Frais de notaire: établissement et légalisation de votre contrat de vente
Frais de notaire: établissement et légalisation de votre cédule hypothécaire (généralement en pour mille du montant de la dette)
Frais de cadastre ou de chancellerie: inscription de l'acte juridique au registre foncier (en pour mille du prix d'achat ou selon le temps requis)
Droit de mutation: selon les cantons, à la place du droit cadastral, parfois également supprimé

Pour un nouveau bâtiment: les frais de branchement (égouts, électricité, TV, téléphone, etc.) et d'aménagement (par ex. une nouvelle route d'accès) figurent généralement dans le relevé des coûts de construction.

Troisième étape: l'achat d'un bien immobilier en Suisse

Le contrat de vente est la base de l'ensemble de la transaction juridique, il s'agit également de votre document contraignant en cas d'ambiguïté.

Lisez attentivement le contrat. Et assurez-vous de bien comprendre tous les points, notamment les servitudes existantes, les charges de base et les privilèges sur la propriété. Sinon, faites-vous accompagner par un spécialiste.

Le privilège sert à garantir une créance:

Les privilèges statutaires peuvent également survenir contre la volonté du propriétaire foncier, par ex. si les primes d'une assurance immobilière cantonale, les intérêts de bail, les impôts fonciers dus ou les factures du bâtiment restent impayés. À ce sujet, contactez la commune et le cadastre.
Les privilèges contractuels incluent la cédule hypothécaire que l'établissement concerné demande en garantie lors de l'émission du prêt. Renseignez-vous auprès du vendeur sur les cédules hypothécaires existantes, qui pourraient vous être transférées. Dans le cas d'un immeuble neuf, vous devez la constituer, la faire authentifier par un notaire et l'inscrire au registre foncier.

Lorsque vous aurez soumis tous les documents et que votre candidature aura été vérifiée, vous recevrez une offre: les taux d'intérêts offerts sont à chaque fois limités dans le temps. Demandez une offre auprès d'autres établissements, et discutez le prix. La plupart du temps, il y a une marge de négociation. Cependant, vous avez besoin de bons arguments pour négocier un taux d'intérêt plus bas.

La forme de l'hypothèque fait également partie du financement: il existe des hypothèques à taux fixe, des hypothèques à taux variable comme l'hypothèque Saron, et encore d'autres types. Vous devez vous les faire expliquer en détail afin que vous puissiez trouver une stratégie adaptée à l'une des formes d'hypothèque ou à une solution mixte.

L'amortissement est le remboursement total ou partiel d'une hypothèque. On parle aussi souvent du remboursement de l'hypothèque. S'il existe une deuxième hypothèque, vous devez l'amortir sur 15 ans, et au plus tard avant votre départ à la retraite. On distingue deux types:

"D'amortissement

En cas d'amortissement direct, vous remboursez votre hypothèque en plusieurs versements, réduisant ainsi vos dettes et votre charge d'intérêts. Important: au fur et à mesure que la charge d'intérêt diminue, vous réduisez également le montant que vous pouvez déduire de votre déclaration de revenus. Ceci, à son tour, augmente votre facture fiscale, et vous fait payer des impôts plus élevés.

"D'amortissement

En cas d'amortissement indirect, vous versez annuellement sur un compte de prévoyance d'une banque ou d'une police d'assurance. L'avantage de ceci est que vous pouvez déduire de vos impôts les versements effectués dans les piliers et les intérêts hypothécaires. Vous n'avez pas à payer d'impôts sur les actifs croissants du pilier 3a, ni sur les intérêts et les dividendes. Vous devez payer des impôts pour le versement sur votre compte prévoyance 3a, mais à un taux préférentiel.

Vérifiez quelle option vous convient. Notre partenaire commercial se tient à votre disposition pour calculer le montant de l'économie d'impôt maximale et de la charge d'intérêts minimale.

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